开发商逾期交房 业主如何维权

逾期交楼似乎是目前房地产市场上较为常见的情况，由于缺乏一定的维权意识，不少业主最后只能听由不良开发商摆布。其实签定购房合同时，聪明的买家如果能巧妙的设定逾期交楼的违约条件就可以在遇到类似情况的时候为自己争取应得利益。近日，购房者周某和李小姐来电咨询，开发商逾期交楼能否要求解除合同？如何支付违约金？这样的风险如何防范？　
    案例一
    退房和索取违约金可以一起进行吗？
    2000年4月周某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定周某以78.3万元向房地产开发公司购买位于××小区的A幢住宅房屋一套，交房时间为2003年5月26日，合同第九条约定：“逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的2.3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天(2003年5月27日)起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三十。”之后，由于开发商与合作单位发生纠纷，直到2004年4月20日，开发商才将该房屋交付给文某。经历了漫长的等待，周某开始对开发商的实力产生了怀疑，连交楼都不能按时，以后办理房产证岂不是更让人担忧？于是他以开发商逾期交楼超过60天为理由要求开发商退房和支付违约金。几经交涉，开发商虽然同意其退房，但却以责任不在自己一方而且周某已经退房了为理由拒绝支付违约金。
　　 周雷律师意见：依法应赔偿
    北京市易行律师事务所周雷律师分析，周某遇到的情况属于商品房买卖中逾期交房所产生有关违约责任承担的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”周某与开发商已经事先在合同中约定了逾期交楼的违约责任是一种聪明的做法，否则要想退房希望非常渺茫。他有理由依照合同在退房同时要求开发商支付违约金。
　　案例二　到底是谁违了约？　
    李小姐和男朋友在平谷区某大道看中了一套总价45万，107平方米的三房单位准备结婚用。2003年10月，他们和开发商签定了《商品房买卖合同》，双方约定交楼时间为2004年1月5日，合同对于逾期交楼的违约责任条款中提到：“……逾期交楼的，自本合同第X条规定的最后交付期限的第二天(2004年1月5日)起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二作为违约金。”离交楼还有一个多星期的时候，李小姐和男朋友收到了开发商寄来的收楼通知书，通知他们2004年1月5日按时收楼。到了约定的收楼那天，黄小姐和其男朋友高高兴兴来到了新家，但是他们发现小区的园林当时只做好了一小部分，大部分还是杂乱的工地状况，而自己购买的房子也存在电路不通，下水道堵塞以及墙壁大面积呈现凹凸等严重的质量问题，而负责交楼的物业管理处根本无法提供交楼时要出示的三证一书。于是黄小姐拒绝收楼。一直到2004年5月12日，在房屋质量问题得到解决而且开发商提供了相关可交楼凭证时，黄小姐才办理了收楼手续。收楼延迟了近4个月，黄小姐要求开发商按照合同约定支付违约金，而开发商则以已经在合同约定的交楼日将房屋交付李小姐使用，以其一直拒绝收楼为理由，拒绝支付违约金。
　　周雷律师意见：买方可拒绝收“问题”楼
     开发商逾期交楼一般会出现三种情况：1、如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担；2、如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由出卖人承担逾期交房责任；3、如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，则出卖人已经完成了交付商品房的义务。李小姐遇到的情况属于第一种。开发商虽然在合同约定的交楼日内通知了李小姐收楼，但其提供的房子达不到交楼标准，李小姐可以拒绝收楼，并要求开发商支付违约金。　
    
    这里违约金的计算主要涉及两个问题，违约时间的确定和违约金的计算比例。违约时间的长短如何确定？一般情况下违约时间的起算日就是合同约定的交付日的第二天，终止日要看合同约定的交房条件，若约定拿到住宅交付使用许可证为交付条件，则应算到房产商拿到该证之日止，在拿到该证之前，房屋即使交给购房人使用了，也是无效交付，不以该交付日期为准。若房产商拿到该证后仍没交付，则应计算到房产商实际交付之日止。在李小姐遇到的情况中，开发商违约的时间应该从约定交楼的第二天即2004年1月7日起至其房屋达到收楼标准并通知黄小姐收楼之日止。
　　 置业提示：约定违约责任　打有准备之仗
     房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜做出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。一旦发生交房逾期，买房人可以催促房产商尽快履行交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。周律师提醒购房者，只有约定了违约责任，才能在遇到逾期交楼的纠纷中打一场有准备之仗。
　　 两种情况需要注意
    逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：
    (1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《广州市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标；否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件；否则视为违约、卖方逾期交房；
    (2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。
　　做好证据保全工作
    当面对房屋逾期交付的状况，购房者一方面应当加大注意，做好房屋的验收交接工作，确保自己的房子在质量上没有问题。同时也要尽可能采取一些证据保全工作，如采用录音、拍照、摄像等技术手段，将自己依照约定履行验收义务及房屋存在严重质量问题的情况表现和固定下来，以防止在后续阶段限于被动地位。